אורבך הלוי, הבלוג

כולם מדברים על תמ"א 38 כפיתרון הקסם נגד רעידות אדמה והשבחת הנכס. לפני שרצים לדבר עם היזם, כדאי להבין מה עומד מאחורי התוכנית ומה יוצא לכם מזה

בעקבות האיומים על רעידת אדמה בשנים האחרונות, מקשטת מילת הקסם תמ"א 38 כל מוסף נדל"ן רענן. מספרים למה כדאי או למה לא, מסבירים על חסמים, בעיות, קבלנים, כמה תרוויחו מהשבחת הנכס ובכלל – למי זה שווה.

אבל לפני שמצטרפים לחגיגת הנדל"ן הזו, כדאי שנבין אחת ולתמיד את יסודותיה של תמ"א 38. ראשי התיבות תמ"א 38 הן תוכנית מתאר ארצית – 38. על אף שהתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכתב עוד בשנת 1975, רוב המבנים שנבנו לפני שנות ה- 80 אינם עומדים בתקן זה. לכן, במקרה של רעידת אדמה – רובם יתמוטטו ואסון גדול עלול להתרחש.

התוכנית נהגתה מהסיבה שמדינת ישראל נמצאת על השבר הסורי אפריקאי: רעידות אדמה חזקות שהתרחשו בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 כבר החריבו ערים שלמות דוגמת צפת. מנגד, לא ניתן להרוס בניינים מזדקנים ולבנות במקומם חדשים, או לבצע שיפוץ גורף לכל הבניינים שלא עומדים בתקן. משום כך דרוש תמריץ הולם ליזמים.

במטרה לספק תמריצי בנייה לקבלנים ולבעלי הדירות שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות המבנה ברעידת אדמה, הציעה ממשלת ישראל את תוכנית תמ"א 38. על אף תופעת "סחבת" קשה האופיינית לישראל, משרד אדריכלים אורבך הלוי מתכנן מספר רב של פרויקטים לחיזוק מבנים באזור המרכז והפריפריה.

תמ"א 38 – איך זה עובד?

הגג המשותף הוא נכס בו מחזיקים כל דיירי הבניין. במסגרת התוכנית, הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה על הגג. היזם בונה עליו 2-4 דירות למכירה (בהתאם לאישורי העירייה), ובתמורה מחזק את הבניין נגד רעידות אדמה. חיזוק הבניין כולל שיפוץ נרחב שעשוי לארוך מעל שנה אך בסופו – מקבלים הדיירים בניין חדש לגמרי. הדיירים, כאמור, לא מוציאים שקל מכיסם ונהנים מעלייה משמעותית של ערך הנכס.

שיפוץ הבניין וחיזוקו נגד רעידות אדמה כולל מספר שלבים, ביניהם: חיזוק ועיבוי יסודות הבניין והרכבת "מעטפת בטון" כוללת; הוספת מעלית חיצונית או פנימית; אופציית הרחבה לדירה –  ממ"ד, מרפסת או שניהם יחד (תלוי בהתאמה לתוכניות הבניין המקוריות ובאישור העירייה); שיפוץ חזיתות הבניין; החלפת כל צנרת המים, תשתית החשמל, הביוב והגז. כמו כן, במסגרת השיפוץ, מתחדשת הגינה סביב הבניין ועימה גם השבילים, התאורה, הלובי ומערכת האינטרקום.

גם העירייה מרוויחה

מנקודת מבט אדריכלית, תמ"א 38 היא עניין מאתגר. שילוב בין ישן לחדש ומציאת האיזון הנכון בין שמירה ושיחזור המבנה לבין התוספת החדשה – עשויים להכניס עניין וייחודיות למבנה. פרט לעובדה שהדיירים נהנים מבניין חדש לגמרי, הרי השיפוץ מחזיר את הקסם לעיר: גם בניינים משופצים לתפארת ובנוסף, רב גוניות אדריכלית – לא עוד העתקי בניינים רבי קומות בכל קרן רחוב, אלא חזרה לימים בהם כל בניין התהדר במראה ייחודי. ימים בהם כל בניין היה שונה באופיו ובמרקם הדיירים שבו.